Обоснование изменения стоимости капитального ремонта

МОУ — Гимназия им. К.Д. Ушинского
г. Клин, Бородинский пр-д, д. 28

НМЦК -> ССР КИТО ПД локальные сметы фотофиксация

Ожидаемый результат после реализации проекта

Визуализация ожидаемого результата. Не используется как доказательство стоимости.

Паспорт объекта

Исходные данные по объекту

Площадь застройки

2 425,52 м2

Общая площадь помещений

4 201,82 м2

Общая площадь общественного здания

4 482,38 м2

Этажность

3 этажа

0 подземных

Показатель	Значение
ГРБС	Минстрой МО
Генподрядчик	ООО «СТРОЙ ПРЕСТИЖ»
Проектировщик	ООО «ГРЭЙШ»
Начало работ	01.10.2025
Статус МОГЭ	Согласовано: техническая часть
Статус ПИР	ПД разработана
Статус объекта	Выполнение работ
Общая СГ объекта	58%
Год постройки	1964 г.
Требуемый срок ввода	15.07.2026

Сравнение

Сравнение исходной НМЦК и сводного сметного расчета

445,54 млн руб. с НДС

НМЦК после снижения

667,09 млн руб. с НДС

ССР / заявленная стоимость

Наименование затрат	Расчет по ССР, млн руб. без НДС	Расчет НМЦК, млн руб. без НДС	Отклонение, млн руб. без НДС
ПИР	19,10	18,92	+0,17
Выполнение работ по капитальному ремонту	486,79	306,24	+180,55
Благоустройство	24,00	16,67	+7,33
Поставка и монтаж оборудования ТХ	28,27	29,46	-1,19
ИТОГО	558,16	371,29	+186,87
Процентное увеличение	150%	100%	+50%

Диаграмма слева показывает договорные итоги с НДС. Таблица справа — расчет без НДС: так корректнее раскрывать структуру затрат.

Структура стоимости

Где формируется стоимость реализации

Раздел	Итого раздела	Крупные подразделы внутри локальной сметы	Суммы подразделов
АР	145,49 млн	Потолки; стены; навигация и декоративные элементы; полы; окна / двери / ограждения	16,83; 13,24; 11,62; 11,36 млн; остальные см. в ЛС
КР	123,01 млн	Укрепление; кровля; демонтаж полов 1 этажа; полы 1 этаж; демонтаж перегородок; парапеты / вентшахты	29,77; 17,34; 3,88; 3,81; 2,83; 2,70 млн
ОВиК	41,83 млн	Отопление; системы вентиляции; приточная вентиляция	20,65; 5,81; 3,03 млн
ЭОМ	31,13 млн	Монтажные работы; светотехника; кабели и провода; оборудование; наружное освещение	9,78; 6,42; 4,94; 3,47; 2,73 млн
Фасад	34,05 млн	СФТК; цоколь; леса; покрытия; козырьки входных групп	16,01; 5,21; 0,98; 0,52; 0,36 млн

Теперь структура читается правильно: раздел имеет свой итог, а внутри него показаны подразделы. Нельзя говорить, что один подраздел равен всей стоимости раздела.

Сметная выжимка

Что именно повышает стоимость проекта

Блок стоимости	Разделы	Сумма	Как объяснять
Строительная часть	АР + КР + фасад	302,55 млн	Не один вид работ, а сумма разделов: отделка и планировочные решения, конструктив, кровля, фасадный контур
Инженерная готовность	ОВиК / ЭОМ / ВК / ИТП	87,72 млн	Вентиляция столовой и пищеблока, ВРУ 220 кВт, водоснабжение, водоотведение, ИТП и ВНС
Безопасность и связь	АПС / СОУЭ / СКС / СКУД / видеонаблюдение	35,43 млн	Обязательные системы общественного здания, раскрываются отдельными ЛС
Подготовка реализации	Демонтаж + утилизация	36,85 млн	Разборка и вывоз нужны для выполнения проектных решений, а не являются самостоятельным улучшением
Наружная зона	Благоустройство	24,00 млн	Территория, подходы, наружные работы; рост блока показывать отдельно

Суммы блоков не заменяют локальные сметы. Для защиты каждый блок раскрываем через подразделы ЛС и подтверждение: КИТО, проект, ВОР, фото.

Сметная выжимка

Строительно-конструктивные причины роста

Подраздел / работа	Где в смете	Сумма подраздела	Краткая причина
Укрепление	КР / подраздел «Укрепление, лист 47»	29,77 млн	Это ключевой подраздел КР по усилению, но не вся стоимость КР
Кровля	КР / подраздел «КРОВЛЯ»	17,34 млн	Восстановление кровельного контура и связанных конструктивных элементов
Пол 1 этажа	КР: демонтаж полов + полы 1 этаж; АР: полы	3,88 + 3,81 + 11,36 млн	Не локальная замена покрытия, а разборка оснований и новая конструкция пола
Перегородки / стены / восстановление	АР: стены; КР: демонтаж внутренних перегородок	13,24 + 2,83 млн	Замена перегородок идет внутри общего архитектурного и конструктивного состава
Крыльца и входные группы	КР + АР + благоустройство	см. подразделы ЛС	Входные узлы, пандусы, доступность и безопасные подходы показываются как набор разделов
Фасад	Фасад: СФТК, цоколь, леса, козырьки	34,05 млн итог раздела	Отдельный наружный контур здания, внутри раскрыт на подразделы

Главная правка: не приравнивать один подраздел к стоимости всего раздела. Раздел КР = 123,01 млн, внутри него «Укрепление» = 29,77 млн.

Сметная выжимка

Инженерия, безопасность и наружные работы

Что повышает стоимость	Где в смете	Сумма	Краткая причина
ОВиК, пищеблок и столовая	ОВиК	41,83 млн	Вентиляция столовой и пищеблока обязательна для нормальной эксплуатации объекта
Электроснабжение, ВРУ 220 кВт	ЭОМ	31,13 млн	Новая мощность, ВРУ, кабельные линии, силовая сеть, освещение и электромонтажный объем
ИТП и ВНС	ИТП + ВК	14,76 млн	Отдельные инженерные узлы для теплоснабжения, водоснабжения и устойчивой эксплуатации
Безопасный регион и системы безопасности	СС/СБ + АПС/СОУЭ	35,43 млн	Видеонаблюдение, пожарная автоматика, оповещение, СКС, СКУД для общественного здания
Демонтаж и утилизация	Демонтаж / утилизация	36,85 млн	Следствие большого объема раскрытий, разборки существующих конструкций и вывоза
Благоустройство	Благоустройство	24,00 млн	Уточненный состав наружных работ; рост к сопоставимой базе около 8,8 млн

Здесь видно, что рост связан не только со строительной частью, но и с эксплуатационной готовностью здания.

Как доказываем

Доказательная логика для НТС

1. КИТО

Фиксирует техническое состояние и необходимость решений.

2. Проектное решение

Переводит выявленную проблему в конкретный состав работ.

3. Локальная смета

Показывает раздел, позицию, объем и стоимость.

4. Фото / СМР

Подтверждает фактический характер и масштаб работ.

5. КАЦ / ВОР

Показывают объемы и источники цены по отдельным решениям.

6. Вывод

Рост стоимости связан с уточненным составом работ, а не с одной позицией.

Формула карточки: локальная смета / раздел / позиция -> почему нужна -> чем подтверждена -> сумма -> как показать на слайде.

КИТО / КР

Причина 1. Дефекты плит перекрытий

Трещины на нижней грани плиты

Трещины и дефекты нижней поверхности плиты

Выявленные дефекты плит перекрытий стали основанием для проектного решения по усилению конструкций.

Проектное решение

Причина 1. Усиление плит внешним армированием

Усиление плит композитным материалом

Оклейка композитным материалом

СМР по усилению конструкций

Фото СМР подтверждают, что проектное решение по усилению плит реализуется как фактический объем конструктивных работ.

КИТО / Полы

Причина 2. Фактическое состояние пола первого этажа

Сколы, вскрытия и дефекты основания

Просадки и неровности бетонных полов

Речь идет не о замене покрытия, а о конструктивной проблеме основания пола первого этажа и ребристых плит.

Фото СМР

Причина 2. Демонтаж и устройство новой конструкции пола

Устройство новой конструкции пола

Работы в актовом зале

Демонтаж и восстановление пола связаны с конструктивным состоянием основания. Последующая отделка является следствием доведения помещений до эксплуатационной готовности.

КИТО / Входные группы

Причина 3. Состояние крылец и входных групп

Главная входная группа: существующее состояние

Центральная лестница и крыльцо: износ конструкций

Входные группы и крыльца раскрывают связку КИТО -> проектное решение -> КР/АР/благоустройство.

Фото СМР

Причина 3. Входные группы, пандус и наружные работы

Входная группа в процессе работ

Устройство пандуса

Наружные работы и территория

Фото подтверждают фактический объем наружных работ по безопасному доступу к зданию.

Комплекс работ

Остальные разделы проекта также влияют на стоимость

Кровельные работы

Фасадные работы

Крыльцо и входная зона

Изменение стоимости не ограничивается тремя причинами: проект включает инженерные системы, фасад, кровлю, отделку, безопасность, оборудование и благоустройство.

Ожидаемый результат

Визуализация результата после реализации проекта

Общий вид территории и здания после реализации проекта

Строгий верхний ракурс для презентационного сравнения

Этот слайд не доказывает стоимость. Его роль — показать целевой результат после выполнения полного состава работ.

Вывод

Финальный тезис для защиты

Повышение стоимости связано с уточнением фактического состава работ после КИТО и проектирования: конструктивное усиление, полы, входные группы, перегородки, фасад, кровля, инженерные системы, безопасность, демонтаж, утилизация и благоустройство.

Что защищаем	Как доказываем
Не общими словами	КИТО -> ПД -> локальная смета -> сумма -> фото / СМР
Сравнение с НМЦК	Показываем переход к ССР и ключевые драйверы
Визуализация	Только ожидаемый результат, не доказательство стоимости